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29.10.2019

Bezahlbares Wohnen für alle?

Viele Millionen sind trotzdem nur ein Tropfen auf den heißen Stein

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Was ist passiert?

Berlin. Bis zum Ende der Legislaturperiode soll es nach dem Koalitionsvertrag in Berlin 55.000 zusätzliche Wohnungen im Landesbesitz geben. Doch nicht alle diese Wohnungen werden neu gebaut. Vorgesehen ist im Koalitionsvertrag auch das Instrument der Ausübung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch. Falls sich der Käufer einer Wohnimmobilie in einem Gebiet mit einer sozialen Erhaltungsverordnung nicht im Wege einer Abwendungserklärung bereiterklärt, zum Beispiel keine Aufteilung in Eigentumswohnungen oder Luxussanierungen vorzunehmen, kann der Bezirk sein gemeindliches Vorkaufsrecht ausüben. In Berlin wird dieses Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ausgeübt.

Intention dieser Bauvorschrift ist, dass aus städtebaulichen Gründen in einem Gebiet die gewachsene Zusammensetzung der angestammten Wohnbevölkerung erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegengewirkt wird. Der Schutz vor steigenden Mieten ist nicht das Ziel dieser bundesrechtlichen Vorschrift.

Besonders in den populären Kiezen hat Berlin die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete von 22 im Jahr 2015 auf 58 im Sommer 2019 stark ausgeweitet. Nach Senatsangaben wurde ab 2015 bis einschließlich Januar 2019 insgesamt 39 Mal das Vorkaufsrecht über bewohnte Mietshäuser mit zusammen 1.174 Wohnungen ausgeübt. Abwendungserklärungen wurden über 86 Objekte mit 2.579 Wohnung geschlossen. Der Senat spricht davon, dass in dem Zeitraum damit insgesamt 3.753 Wohnungen „gesichert“ worden seien.

Für die Ausübung dieser Vorkaufsrechte sind Kaufpreise von insgesamt über 213 Mio. Euro fällig geworden. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 180.000 Euro je Wohnung. Nach Schätzungen des Bundes der Steuerzahler dürfte der durchschnittliche Quadratmeterpreis damit bei über 2.600 Euro gelegen haben. In Einzelfällen wurden laut Senat sogar Quadratmeterpreise von deutlich über 4.000 Euro gezahlt.

Dabei finanzieren die städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Ankäufe nicht immer aus eigener Kraft. Aus einer Senatsmitteilung von Februar 2019 geht hervor, dass ihnen das Land Berlin für die Ausübung von sieben rechtskräftigen Vorkaufsrechten Zuschüsse von insgesamt über 1,9 Mio. Euro gewährt hat. Für weitere 20 noch nicht abschließend entschiedene Vorkaufsrechtsfälle waren Zuschüsse von insgesamt 21,1 Mio. Euro zugesagt.

Dieser Trend setzt sich auch 2019 fort: In den ersten vier Monaten ist bereits neun Mal von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht worden. Zusammen mit bis dahin 12 Abwendungsfällen seien so laut Senat 419 Wohnungen „gesichert“ worden. Im Juli 2019 hat der Berliner Senat zudem beschlossen, auch Zuschussmöglichkeiten für Wohnungsgenossenschaften zur Ausübung der bezirklichen Vorkaufsrechte vorzusehen. Als Begründung gab der Finanzsenat an, dass insbesondere in Innenstadtlagen angesichts stark gestiegener Grundstückspreise die Ausübung des Vorkaufsrechts oftmals nicht möglich sei, weil die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist.

Was sich nach viel Steuergeld anhört, ist gemessen am Gesamtwohnungsmarkt nur ein Tropfen auf den heißen Stein. In Berlin gibt es rund 1,92 Mio. Wohnungen, von denen weniger als ein Sechstel dem Land Berlin gehört. Der Gesamtwert aller Berliner Wohnungen dürfte sich nach groben Schätzungen des Bundes der Steuerzahler Berlin auf mindestens eine viertel bis halbe Billion Euro belaufen, also rund dem acht- bis siebzehnfachen Volumen des Berliner Gesamthaushalts.

Ein wesentlicher Einflussfaktor auf Mieten und Immobilienpreise ist in Berlin auch die Landflucht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prognostiziert nach einem mittleren Szenario bis zum Jahr 2030 eine Bevölkerungszunahme auf rund 3,825 Mio. Einwohner. Als Maximalvariante geht die Prognose sogar von 3,95 Mio. Einwohnern aus. Es könnten sich also bereits in elf Jahren 500.000 bis 600.000 Menschen mehr in Berlin drängeln als noch im Jahr 2000. Dies entspricht ungefähr der Einwohnerzahl von Dresden. Für Brandenburg wird gleichzeitig eine Schrumpfung um 280.000 Einwohner prognostiziert.

(Foto: Steffen Bernitz)

Der Bund der Steuerzahler meint

Die wachsende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum aufgrund des ungebrochenen Bevölkerungszustroms nach Berlin kann nur durch eine Ausweitung des Angebots befriedigt werden. Durch den staatlichen Aufkauf einiger Tausend Wohnungen aus dem Bestand zu Marktpreisen entsteht kein einziger Quadratmeter Wohnraum neu. Ein Einfluss auf die allgemeine Mietentwicklung in der Stadt ist aufgrund der schieren Größe des Berliner Wohnungsmarkts so weder realistisch noch überhaupt Schutzziel des Baugesetzbuchs.

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Alexander Kraus

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